はじめに
こんにちは、東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤です。
港区や渋谷、新宿など東京23区のベンチャー企業や起業家様を支援している公認会計士･税理士が会計や税金、節税について解説します。
今回は、マイホームの買い換えで前の家の譲渡損失が生じた場合についてご説明したいと思います。
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームを平成27年12月31日(平成29年12月31日までに延長予定)までに売却して、新たにマイホームを購入した(マイホームの買い換えをした)際に、旧マイホームの売却による損失が生じた場合は、一定の要件を満たすものに限り、その損失をその年の給与所得や事業所得などといった他の所得から控除することができます(損益通算)。
損益通算を行っても控除しきれなかった損失がある場合は、旧マイホームを売却した年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます(繰越控除)。
この損益通算と繰越控除の特例を、｢マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例｣といいます。
マイホーム買い替え特例を受けるための要件
｢マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例｣を受けるためには、次の1～6の要件をすべて満たす必要があります。
1
自分が住んでいるマイホームを譲渡する。
以前に住んでいたマイホームを譲渡する場合は、そのマイホームに住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する。
住んでいたマイホームや住まなくなったマイホームを取り壊した場合は、下記3要件すべてに当てはまる。
- その敷地は、マイホームが取り壊された年の1月1日時点での所有期間が5年超である。
- その敷地の譲渡契約が、マイホーム取り壊しの日から1年以内に締結されて、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売る契約になっている。
- マイホームを取り壊してから譲渡契約締結日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していない。
2
マイホーム譲渡の年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるマイホームで、日本国内にあるものを譲渡したものである。
3
マイホーム譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にあるマイホームで家屋の床面積が50㎡以上であるマイホームを取得する。
4
新マイホームを取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供する、または供する見込みである。
5
新マイホームを取得した年の12月31日時点で、新マイホームにかかる償還期間10年以上の住宅ローンがある。
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けるとともに、この住宅ローンについての住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を併用して受けることも可能です。
6
必要書類を添付して旧マイホームの譲渡損失が年分の確定申告を行い、繰越控除を受ける期間中も連続して確定申告を行う。
マイホーム買い替え特例が受けられない場合
次の場合に1つでも当てはまる場合は、マイホーム買い換え特例の損益通算と繰越控除の両方とも適用できません。
旧マイホームの売主と買主が、親子、夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人などの特別な関係にある場合
旧マイホームを売却した年の前年と前々年に下記特例を受けた場合
- 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
- 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
- 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
旧居宅を売却した年またはその年の前年以前3年内の資産譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合または受けている場合
売却の年の前年以前３年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例を受けている場合
次の場合に1つでも当てはまる場合は、マイホーム買い換え特例のうち繰越控除が適用できません(損益通算は受けることができます)。
旧マイホームの敷地面積が500㎡を超える場合
旧マイホームの敷地の面積が500㎡を超える場合は、500㎡を超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。500㎡以下の部分に対応する譲渡損失の金額については適用できます。
繰越控除を適用する年の12月31日において、新マイホームにかかる償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
合計所得金額が3,000万円を超える場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。超えない年は適用できます。
おわりに
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東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤でした。