はじめに

こんにちは、東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤です。

港区や渋谷、新宿など東京23区のベンチャー企業や起業家様を支援している公認会計士･税理士が会計や税金、節税について解説します。

今回は、土地や家を売ったときの譲渡所得を計算する際の取得費に含めるものについてご説明したいと思います。

 

 

譲渡所得の計算

土地や家などの譲渡所得は次のように計算します。

 

譲渡所得 = 譲渡価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

 

上式のとおり、取得費が大きければ大きいほど譲渡所得が小さくなります。
譲渡所得が小さくなればなるほど税金が安くなります。

 

そのため、取得費に含めることができるものは漏れなく集めることが節税になります。

この取得費には下記のような支出が含まれます。

 

 

取得費

取得費の主なものは、土地や家などの購入代金や建築代金などになります。

家など建物の取得費については、購入代金や建築代金などから減価償却費に相当する金額を差し引いた残額が取得費になります。

 

 

取得費に含められるもの

土地や家などの取得費には、購入代金や建築代金だけでなく下記のような支出も含まれます。

• 購入手数料、仲介手数料
• 設備費や改良費
• 購入時の登記費用や登録免許税、不動産取得税、印紙代
• 借主がいる土地や建物を購入する場合に、借主を立ち退かせるために支払った立退料
• 土地の造成費用(埋め立てや土盛り、地ならしのための費用)
• 土地の購入時に支払った測量費
• 所有権確保のための訴訟費用(相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用は取得費になりません)
• 建物付の土地を購入して、土地の利用のために1年以内に建物を取り壊した場合の建物の購入代金や取壊し費用
• 既に締結した土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得した場合に支払う違約金

なお、これらの支出であっても、すでに事業所得などの必要経費になっているものは取得費にならないので注意して下さい。

 

 

おわりに

港区や渋谷、新宿など東京23区で、会社を退職して起業をお考えの方や起業して日が浅い方がいらしたら、東京都港区にある当税理士法人にお声がけください。会計や節税だけでなく、ビジネスやファイナンスに強い公認会計士・税理士が、あなたの事業が持続的に成長するお手伝いをさせて頂きます。

最後まで読んで頂きましてありがとうございます。
税金や節税、起業などについて、皆様のお役に立てる情報があるかもしれませんので、よろしかったら情報の一覧もご覧ください。

東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤でした。

はじめに

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今回は、土地や家を売ったときの譲渡所得を計算する際の譲渡価格に含めるものについてご説明したいと思います。

 

 

譲渡所得の計算

土地や家などの譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得 = 譲渡価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

 

 

譲渡価格とは

土地や家などの譲渡所得を計算する際の譲渡価格(譲渡収入金額)は、土地や家を譲渡してその対価として買い手から受け取る金銭の額になります。

譲渡対価として金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合は、その物や権利などの時価が譲渡価格になります。

その他にも、土地や家を譲渡することによって経済的な利益を受けた場合は、その経済的な利益も譲渡価格に含めなければなりません。

 

 

土地や家の譲渡となる場合

個人が法人に土地や家を贈与した場合や、個人が法人に土地や家を譲渡した際の譲渡価格が時価の1/2を下回る場合は、その土地や家の時価を譲渡価格(譲渡収入金額)として譲渡所得を計算します。

個人が法人に対して土地や家を現物出資した場合は、その現物出資の対価として受け取る株式(出資持分)の時価を譲渡価格として譲渡所得を計算します。

債務の弁済のために土地や家を債権者に渡す場合は、その土地や家の時価を譲渡価格として譲渡所得を計算します。

借地権などの資産が消滅した場合は、その資産消滅の対価として一括で受けとる補償金などの金額を譲渡価格(譲渡収入金額)として譲渡所得を計算します。

1つの契約にもとづいて受け取る土地や家などの売却代金について、2年以上に分割して受け取る場合は、分割された後の金額ではなく売却代金の全額がその土地や家を譲渡した年の譲渡価格として譲渡所得を計算します。

 

 

おわりに

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今回は、土地や家を売ったときの譲渡所得である長期譲渡所得と短期譲渡所得の計算方法についてご説明したいと思います。

 

 

長期譲渡所得と短期譲渡所得

土地や家を売ったときの譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。

• 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得
• 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得

 

 

譲渡所得の計算

土地や家などの譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得 = 譲渡価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

• 譲渡価額は、土地や家の売却代金などになります。
• 取得費は、売った土地や家の購入代金などになります。建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。
• 譲渡費用は、仲介手数料など土地や建物を売るための費用になります。
• 特別控除は、通常はありませんが、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など場合によって特別に控除できる場合があります。

 

 

長期譲渡所得の計算

譲渡所得が長期譲渡所得になる場合の税金は次のように計算します。

税金の額=長期譲渡所得×20%

税率20%の内訳は所得税15%、住民税5%です。
また、上記の他に復興特別所得税がかかります。

 

10年前に5,000万円で購入した土地を7,000万円で売却した。仲介手数料は200万円であった。

7,000万円 － 5,000万円 － 200万円 = 1,800万円

1,800万円 × 20% = 360万円

税金は360万円になります。

 

 

短期譲渡所得の計算

譲渡所得が短期譲渡所得になる場合の税金は次のように計算します。

税金の額=短期譲渡所得×39%

税率39%の内訳は所得税30%、住民税9%です。
また、上記の他に復興特別所得税がかかります。

 

3年前に5,000万円で購入した土地を7,000万円で売却した。仲介手数料は200万円であった。

7,000万円 － 5,000万円 － 200万円 = 1,800万円

1,800万円 × 39% = 702万円

税金は702円になります。

 

 

おわりに

譲渡所得が長期(上記の例では税金360万円)になるか短期(上記の例では702万円)になるかで税金が大きく変わってくることになります。

 

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今回は、土地や家を売ったときの譲渡所得の計算方法についてご説明したいと思います。

 

 

土地や家を売ったときは分離課税

土地や家などを売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得に対する税金と分けて計算します。

これを分離課税といいます。

 

対して、土地建物や株式などを除いた資産を売ったときの譲渡所得は、事業所得や給与所得などの所得と合算して税金を計算します。

これを総合課税といいます。

 

 

土地や家を売ったときの譲渡所得の計算

土地や家を売ったときの譲渡所得は、土地や家の売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

 

土地や家の譲渡所得 = 売却金額 －取得費 － 譲渡費用

 

取得費は、売却した土地や家の購入代金、購入に際して支払った手数料などの費用、購入後に支出した改良費や設備費の合計額になります。

家など建物の取得費については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。

土地や建物の取得費が不明の場合は、取得費が売却代金の5％よりも少ないときは、売却代金の5％を取得費とすることができます。

 

譲渡費用とは、土地や家を売るための費用です。
仲介手数料や売買契約書の印紙代、売るために借り主に支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などになります。

 

 

長期譲渡所得と短期譲渡所得

土地や家を売ったときの譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。

短期譲渡所得に比べて長期譲渡所得のほうが一般的に税金は安くなります。

• 長期譲渡所得は譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
• 短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

譲渡した日ではなく、譲渡した年の1月1日で判定するので注意して下さい。

 

 

おわりに

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今回は、離婚による財産分与で土地や家を渡した場合の税金についてご説明したいと思います。

 

 

財産を渡した人(財産分与した人)

夫婦が離婚したときに、相手の請求によって、一方の人が相手に財産を渡すことを離婚による財産分与といいます。

財産分与が現金や預金で行われた場合は、譲渡所得は課税されません。

 

しかし、財産分与が土地や家などで行われた場合は、財産を渡した人(分与した人)に譲渡所得の課税が行われることになります。

この場合、財産分与した時の土地や家などの時価が、譲渡所得の収入金額となります。
無償(もしくは低額)で譲渡した場合であっても時価で譲渡したものとみなされるので注意してください。

土地や家の時価から、土地や家の購入代金などの取得費(減価償却後)や譲渡費用を差し引いた残額が譲渡所得として、財産分与した人に税金がかかってきます。

 

 

財産を受取った人(財産分与された人)

財産を無償で受取った場合は、受取った人に贈与税が課税されるのが原則になりますが、財産分与によって無償で財産を受取った場合は、贈与税の対象にはなりません。

ただし、夫婦の事情を考慮しても多すぎる財産分与や、税金を免れるために行った離婚などの場合は、財産分与で受取った財産の全てに贈与税がかかります。

財産分与された人は、財産分与された日にその時の時価で土地や家を取得したことになります。
財産分与された人が、将来、財産分与を受けた土地や建物を売却する場合は、財産分与を受けた日を取得日として、長期譲渡になるか短期譲渡になるかを判定します。

 

 

おわりに

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