はじめに

こんにちは、東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤です。

港区や渋谷、新宿など東京23区のベンチャー企業や起業家様を支援している公認会計士･税理士が会計や税金、節税について解説します。

今回は、マイホームを売って譲渡損失が発生した場合についてご説明したいと思います。

 

 

不動産の譲渡損失

不動産を売却した場合、いつも売却益が生じるとは限りません。例えば、バブル期に購入した不動産などを売却した場合は、多額の売却損が生じることも多いと思います。

個人が土地や建物を売って譲渡損失が発生した場合、その損失を他の土地や建物の譲渡所得からは控除することはできますが、事業所得や給与所得といった他の所得から控除(損益通算といいます)することはできません。

 

 

マイホームの譲渡損失

上記のとおり、土地や建物の譲渡損失は原則として事業所得や給与所得から控除することはできません。

しかし、マイホーム(居住用財産)を売ったことによって生じた譲渡損失については、一定の要件を満たす場合、マイホームを売った年の事業所得や給与所得など他の所得から控除(損益通算)することができ、控除しきれない譲渡損失については、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたって繰り越して控除することができます。

この控除が認められると、所得税や住民税の節税になります。

 

マイホームの売却損の処理方法には次の2種類があり、それぞれ要件が異なります。

 

 

 

 

おわりに

港区や渋谷、新宿など東京23区で、会社を退職して起業をお考えの方や起業して日が浅い方がいらしたら、東京都港区にある当税理士法人にお声がけください。会計や節税だけでなく、ビジネスやファイナンスに強い公認会計士・税理士が、あなたの事業が持続的に成長するお手伝いをさせて頂きます。

最後まで読んで頂きましてありがとうございます。
税金や節税、起業などについて、皆様のお役に立てる情報があるかもしれませんので、よろしかったら情報の一覧もご覧ください。

東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤でした。

はじめに

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港区や渋谷、新宿など東京23区のベンチャー企業や起業家様を支援している公認会計士･税理士が会計や税金、節税について解説します。

今回は、マイホーム(居住用財産)を売ったときの軽減税率の特例についてご説明したいと思います。

 

 

マイホームを売ったときの軽減税率

10年を超えて住んでいたマイホームを売った場合で、かつ一定の要件に当てはまる場合は、通常の税率よりも低い税率が適用される軽減税率の特例を受けることができます。

 

 

マイホームを売ったときの軽減税率の要件

マイホームを売ったときの軽減税率を受けるためには、下記の5つ要件のすべてに当てはまる必要があります。

 

1
日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか家屋とともにその敷地を売る(敷地だけを売るのは原則としてダメ)

以前住んでいた家屋や敷地を売る場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売る。

家屋が災害により滅失した場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売る。

住んでいた家または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、下記の3要件すべてに当てはまる必要があります。

• 家屋があった敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において所有期間が10年を超えている。
• 家屋があった敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されて、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売る契約になっている。
• 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していない。

 

2
売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えている。

 

3
売った年の前年、前々年に、このマイホームを売った時の軽減税率の特例を受けていない。

 

4
売った家屋や敷地についてマイホームの買換え、交換の特例など、他の特例を受けていない。
ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例は、このマイホームを売ったときの軽減税率の特例と合わせて受けることができます。

 

5
親子、夫婦、生計を一にする親族、家屋を売った後にその売った家屋にて同居する親族、内縁関係者、特殊な関係の法人など特別の関係がある人に対して売ったものでない。

 

 

軽減税率

マイホームの所有期間が10年を超えた場合の税率は、課税長期譲渡所得の金額が6,000万円を超えるかどうかで次のようになります。

課税長期譲渡所得 = 土地建物を売った収入金額 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

 

 

課税長期譲渡所得が6,000万円以下の部分

原則
所得税15.315%、住民税5%
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所得税10.21%、住民税4%

 

 

課税長期譲渡所得が6,000万円超の部分
原則と特例で税率は変わりません

原則
所得税15.315%、住民税5%
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所得税15.315%、住民税5%

 

 

マイホームを売ったときの軽減税率を受けるための手続

マイホームを売ったときの軽減税率を受けるためには確定申告を行う必要がります。

また、確定申告書には次の書類を添付します。

• 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
• 売ったマイホームの登記事項証明書
• マイホームを売った日から2か月経過後に交付された除票住民票の写し、または住民票の写し

 

 

おわりに

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今回は、マイホーム(居住用財産)を売ったときの3,000万円の特別控除についてご説明したいと思います。

 

 

マイホーム売却の3,000万円特別控除

家を売った場合の譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得 = 譲渡価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

 

家のうち居住用財産であるマイホームを売った場合は、3,000万円の特別控除を受けることができる特例があります。

この特例を受けることで最大3,000万円もの譲渡所得を減らすことができるため大きな節税になります。

 

 

マイホーム売却の特別控除の要件

マイホーム売却の3,000万円特別控除を受けるためには、次の要件をすべて満たす必要があります。

 

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と敷地(土地や借地権)を売る。
前に住んでいた家屋や敷地を売る場合は、住まなくなった日から3年目の年の年末(12月31日)までに売る。

 

住んでいた家屋または前に住んでいた家屋を取り壊した場合は、次の2要件のどちらにも当てはまることが必要です。

• その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の年末(12月31日)までに売る。
• 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に使っていない。

 

売った年の前年と前々年に次の特例を受けていない。

• このマイホーム売却の3,000万円の特別控除
• マイホームの買換え特例
• マイホームの交換の特例
• マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例

 

売った家屋や敷地について、収用等の特別控除など他の特例を受けていない。
ただし、マイホームを売ったときの軽減税率の特例については合わせて受けることができます。

 

災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から原則3年目の年の年末(12月31日)までに売る。

 

家屋や敷地を売った相手が次のような特別の関係がある人ではない。

• 配偶者
• 親や子などの直系血族
• 生計を一にする親族
• 家屋を売却後に同居する親族
• 内縁関係者
• 特殊な関係のある法人など

 

この特例を受けることのみを目的として入居したと認められる家屋ではない。

 

居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋など、一時的な目的で入居したと認められる家屋ではない。

 

別荘など趣味、娯楽、保養などのために所有する家屋ではない。

 

 

その他注意点

売却するマイホームが夫婦や親子による共有名義の場合は、各人が要件を満たせば各人がそれぞれマイホーム売却の特別控除を受けることができます。
例えば、夫婦による共有名義の場合は、最大で夫3,000万円、妻3,000万円の夫婦合計6,000万円の特別控除を受けることができます。

 

また、このマイホーム売却の特別控除は、家屋である建物に対して認められるものです。
そのため、敷地だけを売っても認められません。
例外として家屋とともに敷地を譲渡する場合は、敷地についても認められるので注意して下さい。

 

家屋と敷地の所有者が異なる場合は、家屋の所有者についてのみこの特例が認められ、敷地の所有者には認められません。

しかし、次の要件をすべて満たす場合は、家屋の譲渡所得が3,000万円に満たない場合のみ、その残額について敷地の譲渡所得から控除することができます。

• 家屋と敷地を一緒に売る
• 家屋の所有者と敷地の所有者がその家屋に同居する生計を一にする親族である

 

 

特別控除を受けるための手続

マイホーム売却の特別控除の特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。

特別控除を適用した結果として税金がゼロ円になる場合であっても、確定申告をしなければ特別控除の特例を受けることはできないので注意して下さい。

 

確定申告書に下記の書類を添付します。

• 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
• マイホームを売った日から2か月後に交付された除票住民票の写し、または住民票の写し

 

 

おわりに

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今回は、土地や建物を売ったときの譲渡所得を計算する際に差し引くことができる特別控除についてご説明したいと思います。

 

 

譲渡所得の計算

土地や建物などの譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得 = 譲渡価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

土地や建物などの譲渡所得の計算において、特例として特別控除が受けられる場合があります。
特別控除ができる場合はその分だけ譲渡所得が小さくなります。
譲渡所得が小さくなればなるほど税金が安くなります。

 

 

譲渡所得の特別控除

土地建物の譲渡所得の特別控除には次のようなものがあります。

1. 公共事業などのために土地建物を売った場合に受けられる5,000万円の特別控除の特例
2. マイホーム(居住用財産)を売った場合に受けられる3,000万円の特別控除の特例
3. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合に受けられる2,000万円の特別控除の特例
4. 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合に受けられる1,500万円の特別控除の特例
5. 平成21年と平成22年に取得した国内の土地を譲渡した場合に受けられる1,000万円の特別控除の特例
6. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合に受けられる800万円の特別控除の特例

マイホームを売却した場合に使える,3000万円の特別控除の特例はよく利用されています。

 

 

譲渡所得の特別控除の限度額

それぞれの特別控除は、特例ごとの譲渡益の金額が限度額となります。
特別控除は、その年の譲渡益全体で、合計5,000万円が限度額となります。
限度額の5,000万円までの特別控除は、上記の1～6の順番に行います。

 

 

おわりに

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今回は、土地や家を売ったときの譲渡所得を計算する際の譲渡費用に含めるものについてご説明したいと思います。

 

 

譲渡所得の計算

土地や家などの譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得 = 譲渡価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

 

上式のとおり、譲渡費用が大きければ大きいほど譲渡所得が小さくなります。
譲渡所得が小さくなればなるほど税金が安くなります。

 

そのため、譲渡費用に含めることができるものは漏れなく集めることが節税になります。

 

 

譲渡費用とは

譲渡費用とは、土地や家を売却するために直接かかった費用のことをいいます。

譲渡費用は消費税込みの金額で計算します。

 

譲渡費用の例として下記のような費用があります。

• 土地や建物を売るために不動産業者などに支払った仲介手数料
• 売却に際して売主が負担した印紙税
• 借家人がいる貸家を売るために、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
• 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
• すでに売買契約を締結している土地や家について、さらに有利な条件で他に売るために既契約者との契約解除のために支払った違約金
• 借地権を売るときに地主に支払った名義書換料

 

上記のような売却するために直接かかった費用が譲渡費用になるため、修理代や固定資産税などといったその土地や家を維持したり管理するための費用、売却代金を取立てるための費用などは譲渡費用になりません。

譲渡費用になるかどうかの判断は難しいので、土地や家の売却に関する支出についての領収書やレシートはとりあえず全て保存しておいて、税理士などに提示して判断を仰ぐのが良いと思います。

 

 

おわりに

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