はじめに
こんにちは、東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤です。
港区や渋谷、新宿など東京23区のアパートやマンションなど不動産オーナー様のお手伝いをしている公認会計士･税理士が、不動産賃貸に関する税金や節税について解説します。
今回は、赤字の不動産所得を給料など他の所得と損益通算して節税する方法を説明したいと思います。
不動産所得の赤字
不動産所得の金額は、1月から12月の1年間における不動産賃貸収入などから必要経費を差し引いて計算します。
総収入金額(賃貸収入など) － 必要経費 = 不動産所得
不動産所得の計算、収入と経費についてはこちら
不動産所得の計算 | アパートやマンション不動産賃貸経営の税金-2
収入と経費 | アパートやマンション不動産賃貸経営の税金-3
賃貸収入などよりも必要経費が大きい場合は、不動産所得はマイナス(赤字)になってしまいます。
アパート･マンション経営を始めたばかりの時期においては、物件の減価償却費の負担が大きく、また、物件取得のための借入金の利子の支払いも多いことから、不動産所得が赤字になってしまうことは少なくありません。
しかし、この不動産所得の赤字は節税に利用することができるのです。
不動産所得の損益通算
計算の結果、不動産所得がマイナス(赤字)になってしまった場合は、そのマイナスを給料などの他の所得のプラス(黒字)から差し引くことができます。
所得税や住民税などは所得に税率をかけて計算されるため、所得が小さくなれば税金も少なくなります。
例えば、
給与所得が500万円で不動産所得が▲100万円であった場合、
500万円 － 100万円 = 400万円
100万円だけ所得が減るので、そこにかかっていた税金分だけ節税になります。
損益通算できない不動産所得の赤字
不動産所得の損失(赤字)について、(建物ではなく)土地を取得するための借入金の利子がある場合は、損益通算することができる金額に一定の制限がかかってしまうため注意してください。
不動産所得の赤字 ≦ 土地取得のための借入金利子
不動産所得の赤字は全額ないもとのとされて損益通算できません。
不動産所得の赤字 ＞ 土地取得のための借入金利子
不動産所得の赤字のうち、土地取得のための借入金利子分はなかったものとみなされます。
よって次の金額だけ他の所得と損益通算できることになります。
不動産所得の赤字－土地取得のための借入金利子
土地と建物を一括して借入金によって購入した場合、その借入金はまずは建物の購入に充てられて、残額が土地に充てられたとみなされます。
例えば、
賃貸用の一軒家を2,000万円(土地代1,000万円、建物代1,000万円)で購入
支払いの内訳は頭金500万円、借入金1,500万円
この場合は、次のように借入金を宛てたと考えることになります。
建物に借入金1,000万円
土地に借入金500万円、頭金500万円
また、別荘などのように生活に通常必要でない物件の貸付けに係る不動産所得の赤字についても損益通算することはできません。
おわりに
港区や渋谷、新宿など東京23区で、アパートやマンションのオーナーになって不動産賃貸経営を行おうとお考えの方がいらっしゃいましたら、東京都港区にある当税理士法人にお声がけください。会計や節税だけでなく、ビジネスやファイナンスに強い公認会計士・税理士が、あなたの事業が持続的に成長するお手伝いをさせて頂きます。
最後まで読んで頂きましてありがとうございます。
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東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤でした。