はじめに

こんにちは、東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤です。

港区や渋谷、新宿など東京23区のベンチャー企業や起業家様を支援している公認会計士･税理士が会計や税金、節税について解説します。

今回は、土地や建物を売ったときの譲渡所得を計算する際に差し引くことができる特別控除についてご説明したいと思います。

 

 

譲渡所得の計算

土地や建物などの譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得 = 譲渡価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

土地や建物などの譲渡所得の計算において、特例として特別控除が受けられる場合があります。
特別控除ができる場合はその分だけ譲渡所得が小さくなります。
譲渡所得が小さくなればなるほど税金が安くなります。

 

 

譲渡所得の特別控除

土地建物の譲渡所得の特別控除には次のようなものがあります。

1. 公共事業などのために土地建物を売った場合に受けられる5,000万円の特別控除の特例
2. マイホーム(居住用財産)を売った場合に受けられる3,000万円の特別控除の特例
3. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合に受けられる2,000万円の特別控除の特例
4. 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合に受けられる1,500万円の特別控除の特例
5. 平成21年と平成22年に取得した国内の土地を譲渡した場合に受けられる1,000万円の特別控除の特例
6. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合に受けられる800万円の特別控除の特例

マイホームを売却した場合に使える,3000万円の特別控除の特例はよく利用されています。

 

 

譲渡所得の特別控除の限度額

それぞれの特別控除は、特例ごとの譲渡益の金額が限度額となります。
特別控除は、その年の譲渡益全体で、合計5,000万円が限度額となります。
限度額の5,000万円までの特別控除は、上記の1～6の順番に行います。

 

 

おわりに

港区や渋谷、新宿など東京23区で、会社を退職して起業をお考えの方や起業して日が浅い方がいらしたら、東京都港区にある当税理士法人にお声がけください。会計や節税だけでなく、ビジネスやファイナンスに強い公認会計士・税理士が、あなたの事業が持続的に成長するお手伝いをさせて頂きます。

最後まで読んで頂きましてありがとうございます。
税金や節税、起業などについて、皆様のお役に立てる情報があるかもしれませんので、よろしかったら情報の一覧もご覧ください。

東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤でした。

はじめに

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港区や渋谷、新宿など東京23区のベンチャー企業や起業家様を支援している公認会計士･税理士が会計や税金、節税について解説します。

今回は、土地や家を売ったときの譲渡所得を計算する際の譲渡費用に含めるものについてご説明したいと思います。

 

 

譲渡所得の計算

土地や家などの譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得 = 譲渡価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

 

上式のとおり、譲渡費用が大きければ大きいほど譲渡所得が小さくなります。
譲渡所得が小さくなればなるほど税金が安くなります。

 

そのため、譲渡費用に含めることができるものは漏れなく集めることが節税になります。

 

 

譲渡費用とは

譲渡費用とは、土地や家を売却するために直接かかった費用のことをいいます。

譲渡費用は消費税込みの金額で計算します。

 

譲渡費用の例として下記のような費用があります。

• 土地や建物を売るために不動産業者などに支払った仲介手数料
• 売却に際して売主が負担した印紙税
• 借家人がいる貸家を売るために、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
• 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
• すでに売買契約を締結している土地や家について、さらに有利な条件で他に売るために既契約者との契約解除のために支払った違約金
• 借地権を売るときに地主に支払った名義書換料

 

上記のような売却するために直接かかった費用が譲渡費用になるため、修理代や固定資産税などといったその土地や家を維持したり管理するための費用、売却代金を取立てるための費用などは譲渡費用になりません。

譲渡費用になるかどうかの判断は難しいので、土地や家の売却に関する支出についての領収書やレシートはとりあえず全て保存しておいて、税理士などに提示して判断を仰ぐのが良いと思います。

 

 

おわりに

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今回は、土地や家を売ったときの譲渡所得を計算する際の取得費に含めるものについてご説明したいと思います。

 

 

譲渡所得の計算

土地や家などの譲渡所得は次のように計算します。

 

譲渡所得 = 譲渡価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

 

上式のとおり、取得費が大きければ大きいほど譲渡所得が小さくなります。
譲渡所得が小さくなればなるほど税金が安くなります。

 

そのため、取得費に含めることができるものは漏れなく集めることが節税になります。

この取得費には下記のような支出が含まれます。

 

 

取得費

取得費の主なものは、土地や家などの購入代金や建築代金などになります。

家など建物の取得費については、購入代金や建築代金などから減価償却費に相当する金額を差し引いた残額が取得費になります。

 

 

取得費に含められるもの

土地や家などの取得費には、購入代金や建築代金だけでなく下記のような支出も含まれます。

• 購入手数料、仲介手数料
• 設備費や改良費
• 購入時の登記費用や登録免許税、不動産取得税、印紙代
• 借主がいる土地や建物を購入する場合に、借主を立ち退かせるために支払った立退料
• 土地の造成費用(埋め立てや土盛り、地ならしのための費用)
• 土地の購入時に支払った測量費
• 所有権確保のための訴訟費用(相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用は取得費になりません)
• 建物付の土地を購入して、土地の利用のために1年以内に建物を取り壊した場合の建物の購入代金や取壊し費用
• 既に締結した土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得した場合に支払う違約金

なお、これらの支出であっても、すでに事業所得などの必要経費になっているものは取得費にならないので注意して下さい。

 

 

おわりに

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今回は、法人契約の保険で解約返戻金を受け取った場合の経理処理と税金について説明したいと思います。

 

 

解約返戻金とは

保険契約によっては、保険契約を保険期間の途中で解約したときに、今まで払い込んだ保険料の一部が戻ってくる場合があります。この払い戻されるお金のことを解約返戻金といいます。

今まで払い込んだ保険料のうち、どれだけのお金が戻ってくるかを表す数値が、解約返戻金の返戻率になります。

解約返戻金の返戻率 = 解約返戻金 ÷ 払い込んだ保険料の総額

解約返戻金の返戻率は、保険の種類や契約内容によって異なりますし、同じ保険契約であっても、解約する時期によって異なってきます。

 

 

解約返戻金の出口戦略

節税などを目的として法人契約の保険に加入する場合は、この解約返戻金をいつ受け取るかが重要なポイントになることがあります。

保険料を払っている期間は節税になったとしても、保険契約を解約して解約返戻金を受け取ったことが、多額の利益となって税金が増えてしまったら元も子もありません。

多額の退職金を支払うタイミングに解約返戻金の受け取り時期を合わせるなどといった出口戦略を、保険を契約する前に念入りに検討する必要があります。

 

 

解約返戻金を受け取った場合

解約返戻金を受け取ったときの会計処理は、次の2つに分けられます。

• 保険料積立金など資産として計上されている支払い保険料がない場合
• 保険料積立金など資産として計上されている支払い保険料がない場合

 

 

保険料積立金などがない場合

保険料積立金など資産として計上されている支払い保険料がない場合、すなわち支払った保険料が全て損金(税金計算上の経費)として計上されている場合は、

受け取った解約返戻金は、その全額を雑収入として益金(税金計算上の収益)にします。

この雑収入は消費税の不課税取引になります。会計ソフトに入力する際は消費税区分にご注意ください。

 

保険を解約して解約返戻金2,000万円を受け取った。

借方		貸方
現金預金	20,000,000円	雑収入	20,000,000円

 

 

保険料積立金などがある場合

保険料積立金など資産として計上されている支払い保険料がある場合、すなわち支払った保険料の一部または全部が損金(税金計算上の経費)にならなかった場合は、

資産計上されている保険料を取り崩して、受け取った解約返戻金との差額は、

• 保険料積立金 < 解約返戻金の場合は、雑収入として益金計上します。
• 保険料積立金 > 解約返戻金の場合は、雑損失として損金計上します。

 

保険を解約して解約返戻金2,000万円を受け取った。
なお、保険料積立金として1,200万円計上されている。

借方		貸方
現金預金	20,000,000円	保険料積立金 ( 資産 )	12,000,000円
		雑収入	8,000,000円

 

 

おわりに

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今回は、土地や家を売ったときの譲渡所得を計算する際の譲渡価格に含めるものについてご説明したいと思います。

 

 

譲渡所得の計算

土地や家などの譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得 = 譲渡価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

 

 

譲渡価格とは

土地や家などの譲渡所得を計算する際の譲渡価格(譲渡収入金額)は、土地や家を譲渡してその対価として買い手から受け取る金銭の額になります。

譲渡対価として金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合は、その物や権利などの時価が譲渡価格になります。

その他にも、土地や家を譲渡することによって経済的な利益を受けた場合は、その経済的な利益も譲渡価格に含めなければなりません。

 

 

土地や家の譲渡となる場合

個人が法人に土地や家を贈与した場合や、個人が法人に土地や家を譲渡した際の譲渡価格が時価の1/2を下回る場合は、その土地や家の時価を譲渡価格(譲渡収入金額)として譲渡所得を計算します。

個人が法人に対して土地や家を現物出資した場合は、その現物出資の対価として受け取る株式(出資持分)の時価を譲渡価格として譲渡所得を計算します。

債務の弁済のために土地や家を債権者に渡す場合は、その土地や家の時価を譲渡価格として譲渡所得を計算します。

借地権などの資産が消滅した場合は、その資産消滅の対価として一括で受けとる補償金などの金額を譲渡価格(譲渡収入金額)として譲渡所得を計算します。

1つの契約にもとづいて受け取る土地や家などの売却代金について、2年以上に分割して受け取る場合は、分割された後の金額ではなく売却代金の全額がその土地や家を譲渡した年の譲渡価格として譲渡所得を計算します。

 

 

おわりに

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