はじめに

こんにちは、東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤です。

港区や渋谷、新宿など東京23区のベンチャー企業や起業家様を支援している公認会計士･税理士が会計や税金、節税について解説します。

今回は、マイホームの買い換えで前の家の譲渡損失が生じた場合についてご説明したいと思います。

 

 

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを平成27年12月31日(平成29年12月31日までに延長予定)までに売却して、新たにマイホームを購入した(マイホームの買い換えをした)際に、旧マイホームの売却による損失が生じた場合は、一定の要件を満たすものに限り、その損失をその年の給与所得や事業所得などといった他の所得から控除することができます(損益通算)。

損益通算を行っても控除しきれなかった損失がある場合は、旧マイホームを売却した年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます(繰越控除)。

この損益通算と繰越控除の特例を、｢マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例｣といいます。

 

 

マイホーム買い替え特例を受けるための要件

｢マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例｣を受けるためには、次の1～6の要件をすべて満たす必要があります。

 

1
自分が住んでいるマイホームを譲渡する。

以前に住んでいたマイホームを譲渡する場合は、そのマイホームに住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する。

住んでいたマイホームや住まなくなったマイホームを取り壊した場合は、下記3要件すべてに当てはまる。

• その敷地は、マイホームが取り壊された年の1月1日時点での所有期間が5年超である。
• その敷地の譲渡契約が、マイホーム取り壊しの日から1年以内に締結されて、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売る契約になっている。
• マイホームを取り壊してから譲渡契約締結日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していない。

 

2
マイホーム譲渡の年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるマイホームで、日本国内にあるものを譲渡したものである。

 

3
マイホーム譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にあるマイホームで家屋の床面積が50㎡以上であるマイホームを取得する。

 

4
新マイホームを取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供する、または供する見込みである。

 

5
新マイホームを取得した年の12月31日時点で、新マイホームにかかる償還期間10年以上の住宅ローンがある。
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けるとともに、この住宅ローンについての住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を併用して受けることも可能です。

 

6
必要書類を添付して旧マイホームの譲渡損失が年分の確定申告を行い、繰越控除を受ける期間中も連続して確定申告を行う。

 

 

マイホーム買い替え特例が受けられない場合

次の場合に1つでも当てはまる場合は、マイホーム買い換え特例の損益通算と繰越控除の両方とも適用できません。

旧マイホームの売主と買主が、親子、夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人などの特別な関係にある場合

 

旧マイホームを売却した年の前年と前々年に下記特例を受けた場合

• 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
• 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
• 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
• 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

 

旧居宅を売却した年またはその年の前年以前3年内の資産譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合または受けている場合

 

売却の年の前年以前３年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例を受けている場合

 

 

次の場合に1つでも当てはまる場合は、マイホーム買い換え特例のうち繰越控除が適用できません(損益通算は受けることができます)。

旧マイホームの敷地面積が500㎡を超える場合
旧マイホームの敷地の面積が500㎡を超える場合は、500㎡を超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。500㎡以下の部分に対応する譲渡損失の金額については適用できます。

 

繰越控除を適用する年の12月31日において、新マイホームにかかる償還期間10年以上の住宅ローンがない場合

 

合計所得金額が3,000万円を超える場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。超えない年は適用できます。

 

 

おわりに

港区や渋谷、新宿など東京23区で、会社を退職して起業をお考えの方や起業して日が浅い方がいらしたら、東京都港区にある当税理士法人にお声がけください。会計や節税だけでなく、ビジネスやファイナンスに強い公認会計士・税理士が、あなたの事業が持続的に成長するお手伝いをさせて頂きます。

最後まで読んで頂きましてありがとうございます。
税金や節税、起業などについて、皆様のお役に立てる情報があるかもしれませんので、よろしかったら情報の一覧もご覧ください。

東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤でした。

はじめに

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港区や渋谷、新宿など東京23区のベンチャー企業や起業家様を支援している公認会計士･税理士が会計や税金、節税について解説します。

今回は、マイホームを売って譲渡損失が発生した場合についてご説明したいと思います。

 

 

不動産の譲渡損失

不動産を売却した場合、いつも売却益が生じるとは限りません。例えば、バブル期に購入した不動産などを売却した場合は、多額の売却損が生じることも多いと思います。

個人が土地や建物を売って譲渡損失が発生した場合、その損失を他の土地や建物の譲渡所得からは控除することはできますが、事業所得や給与所得といった他の所得から控除(損益通算といいます)することはできません。

 

 

マイホームの譲渡損失

上記のとおり、土地や建物の譲渡損失は原則として事業所得や給与所得から控除することはできません。

しかし、マイホーム(居住用財産)を売ったことによって生じた譲渡損失については、一定の要件を満たす場合、マイホームを売った年の事業所得や給与所得など他の所得から控除(損益通算)することができ、控除しきれない譲渡損失については、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたって繰り越して控除することができます。

この控除が認められると、所得税や住民税の節税になります。

 

マイホームの売却損の処理方法には次の2種類があり、それぞれ要件が異なります。

 

 

 

 

おわりに

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今回は、マイホーム(居住用財産)を売ったときの軽減税率の特例についてご説明したいと思います。

 

 

マイホームを売ったときの軽減税率

10年を超えて住んでいたマイホームを売った場合で、かつ一定の要件に当てはまる場合は、通常の税率よりも低い税率が適用される軽減税率の特例を受けることができます。

 

 

マイホームを売ったときの軽減税率の要件

マイホームを売ったときの軽減税率を受けるためには、下記の5つ要件のすべてに当てはまる必要があります。

 

1
日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか家屋とともにその敷地を売る(敷地だけを売るのは原則としてダメ)

以前住んでいた家屋や敷地を売る場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売る。

家屋が災害により滅失した場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売る。

住んでいた家または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、下記の3要件すべてに当てはまる必要があります。

• 家屋があった敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において所有期間が10年を超えている。
• 家屋があった敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されて、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売る契約になっている。
• 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していない。

 

2
売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えている。

 

3
売った年の前年、前々年に、このマイホームを売った時の軽減税率の特例を受けていない。

 

4
売った家屋や敷地についてマイホームの買換え、交換の特例など、他の特例を受けていない。
ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例は、このマイホームを売ったときの軽減税率の特例と合わせて受けることができます。

 

5
親子、夫婦、生計を一にする親族、家屋を売った後にその売った家屋にて同居する親族、内縁関係者、特殊な関係の法人など特別の関係がある人に対して売ったものでない。

 

 

軽減税率

マイホームの所有期間が10年を超えた場合の税率は、課税長期譲渡所得の金額が6,000万円を超えるかどうかで次のようになります。

課税長期譲渡所得 = 土地建物を売った収入金額 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

 

 

課税長期譲渡所得が6,000万円以下の部分

原則
所得税15.315%、住民税5%
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所得税10.21%、住民税4%

 

 

課税長期譲渡所得が6,000万円超の部分
原則と特例で税率は変わりません

原則
所得税15.315%、住民税5%
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所得税15.315%、住民税5%

 

 

マイホームを売ったときの軽減税率を受けるための手続

マイホームを売ったときの軽減税率を受けるためには確定申告を行う必要がります。

また、確定申告書には次の書類を添付します。

• 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
• 売ったマイホームの登記事項証明書
• マイホームを売った日から2か月経過後に交付された除票住民票の写し、または住民票の写し

 

 

おわりに

港区や渋谷、新宿など東京23区で、会社を退職して起業をお考えの方や起業して日が浅い方がいらしたら、東京都港区にある当税理士法人にお声がけください。会計や節税だけでなく、ビジネスやファイナンスに強い公認会計士・税理士が、あなたの事業が持続的に成長するお手伝いをさせて頂きます。

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今回は、マイホーム(居住用財産)を売ったときの3,000万円の特別控除についてご説明したいと思います。

 

 

マイホーム売却の3,000万円特別控除

家を売った場合の譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得 = 譲渡価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

 

家のうち居住用財産であるマイホームを売った場合は、3,000万円の特別控除を受けることができる特例があります。

この特例を受けることで最大3,000万円もの譲渡所得を減らすことができるため大きな節税になります。

 

 

マイホーム売却の特別控除の要件

マイホーム売却の3,000万円特別控除を受けるためには、次の要件をすべて満たす必要があります。

 

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と敷地(土地や借地権)を売る。
前に住んでいた家屋や敷地を売る場合は、住まなくなった日から3年目の年の年末(12月31日)までに売る。

 

住んでいた家屋または前に住んでいた家屋を取り壊した場合は、次の2要件のどちらにも当てはまることが必要です。

• その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の年末(12月31日)までに売る。
• 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に使っていない。

 

売った年の前年と前々年に次の特例を受けていない。

• このマイホーム売却の3,000万円の特別控除
• マイホームの買換え特例
• マイホームの交換の特例
• マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例

 

売った家屋や敷地について、収用等の特別控除など他の特例を受けていない。
ただし、マイホームを売ったときの軽減税率の特例については合わせて受けることができます。

 

災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から原則3年目の年の年末(12月31日)までに売る。

 

家屋や敷地を売った相手が次のような特別の関係がある人ではない。

• 配偶者
• 親や子などの直系血族
• 生計を一にする親族
• 家屋を売却後に同居する親族
• 内縁関係者
• 特殊な関係のある法人など

 

この特例を受けることのみを目的として入居したと認められる家屋ではない。

 

居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋など、一時的な目的で入居したと認められる家屋ではない。

 

別荘など趣味、娯楽、保養などのために所有する家屋ではない。

 

 

その他注意点

売却するマイホームが夫婦や親子による共有名義の場合は、各人が要件を満たせば各人がそれぞれマイホーム売却の特別控除を受けることができます。
例えば、夫婦による共有名義の場合は、最大で夫3,000万円、妻3,000万円の夫婦合計6,000万円の特別控除を受けることができます。

 

また、このマイホーム売却の特別控除は、家屋である建物に対して認められるものです。
そのため、敷地だけを売っても認められません。
例外として家屋とともに敷地を譲渡する場合は、敷地についても認められるので注意して下さい。

 

家屋と敷地の所有者が異なる場合は、家屋の所有者についてのみこの特例が認められ、敷地の所有者には認められません。

しかし、次の要件をすべて満たす場合は、家屋の譲渡所得が3,000万円に満たない場合のみ、その残額について敷地の譲渡所得から控除することができます。

• 家屋と敷地を一緒に売る
• 家屋の所有者と敷地の所有者がその家屋に同居する生計を一にする親族である

 

 

特別控除を受けるための手続

マイホーム売却の特別控除の特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。

特別控除を適用した結果として税金がゼロ円になる場合であっても、確定申告をしなければ特別控除の特例を受けることはできないので注意して下さい。

 

確定申告書に下記の書類を添付します。

• 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
• マイホームを売った日から2か月後に交付された除票住民票の写し、または住民票の写し

 

 

おわりに

港区や渋谷、新宿など東京23区で、会社を退職して起業をお考えの方や起業して日が浅い方がいらしたら、東京都港区にある当税理士法人にお声がけください。会計や節税だけでなく、ビジネスやファイナンスに強い公認会計士・税理士が、あなたの事業が持続的に成長するお手伝いをさせて頂きます。

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今回は、ふるさと納税のよくある質問を紹介したいと思います。

 

 

ふるさと納税の申し込み方法

各自治体によって異なりますので、各自治体に問い合わせるか、各自治体のホームページなどを参照ください。

ホームページ上で申込書の入手ができる場合や、ホームページから直接申込が行える自治体もあります。

 

 

ふるさと納税の期限、いつできるのか

ふるさと納税に期限はありませんので、いつでもできます。

ただし、ふるさと納税によって控除される税金の金額は、1月1日から12月31日までの暦年1年単位で集計されて計算されます。

ふるさと納税には、1年当たりに控除される税金に上限がありますので、減税のメリットを最大限に受けるためには、1～12月に行ったふるさと納税の合計額を考慮してくださいね。

 

 

ふるさと納税の上限額が知りたい

ふるさと納税は、地方公共団体への寄付金であり、いくらでも行うことができます。

ただし、ふるさと納税を行うことによって、受けることができる税金の控除には上限があります。
この上限額を超えてふるさと納税を行うと、上限額を超えた分については税金の控除がないので、全額自腹を切ることになってしまうので注意してください。

ふるさと納税の税額控除の上限は、ふるさと納税を行った方の収入や家族構成、他の控除の状況などによって異なり、納めることになる住民税の約2割が上限になります。
具体的な上限額の計算は、お住まいの市区町村の住民税を担当する部署にお問い合わせください。

 

 

 

確定申告しなければならないのか

ふるさと納税を行って税金の控除を受けるためには、原則として確定申告を行う必要があります。

ただし、会社員の方などでふるさと納税を行った地方自治体の数が5つ以内の場合は、確定申告が不要な｢ふるさと納税ワンストップ特例制度｣を利用することができます。

 

 

 

控除された税金はいつ戻ってくるのか

ふるさと納税ワンストップ特例が適用される方は、ふるさと納税を行った翌年度の住民税から減額される形で控除されます。

ふるさと納税ワンストップ特例が適用されない方は、確定申告を行って、ふるさと納税を行った年の所得税から控除(または還付)され、ふるさと納税を行った翌年度の住民税から減額される形で控除されます。

ふるさと納税ワンストップ特例が適用される方は、住民税からのみ控除され、
ふるさと納税ワンストップ特例が適用されない方は、所得税と住民税から控除されますが、
どの税金から控除されるかの違いだけでトータルでの減税額は変わりません。

 

 

ふるさと納税のお礼の特産品に税金はかかるのか

地方自治体によっては、ふるさと納税をしてくれた方へのお礼として、特産品がもらえる場合があります。

これは税法上、一時所得になってしまうので、税金の対象になってしまいます。
懸賞や賞金、生命保険の一時金や損害保険の満期払戻金などの他の一時所得と合わせて、1～12月の1年間で50万円を超えた場合は、税金がかかります。

 

 

おわりに

港区や渋谷、新宿など東京23区で、起業をお考えの方や起業して日が浅い方がいらしたら、東京都港区にある当税理士法人にお声がけください。会計や節税だけでなく、ビジネスやファイナンスに強い公認会計士・税理士が、あなたの事業が持続的に成長するお手伝いをさせて頂きます。

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