はじめに

こんにちは、東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤です。

港区や渋谷、新宿など東京23区のベンチャー企業や起業家様を支援している公認会計士･税理士が会計や税金、節税について解説します。

今回は、土地や家を売ったときの譲渡所得である長期譲渡所得と短期譲渡所得の計算方法についてご説明したいと思います。

 

 

長期譲渡所得と短期譲渡所得

土地や家を売ったときの譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。

• 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得
• 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得

 

 

譲渡所得の計算

土地や家などの譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得 = 譲渡価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

• 譲渡価額は、土地や家の売却代金などになります。
• 取得費は、売った土地や家の購入代金などになります。建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。
• 譲渡費用は、仲介手数料など土地や建物を売るための費用になります。
• 特別控除は、通常はありませんが、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など場合によって特別に控除できる場合があります。

 

 

長期譲渡所得の計算

譲渡所得が長期譲渡所得になる場合の税金は次のように計算します。

税金の額=長期譲渡所得×20%

税率20%の内訳は所得税15%、住民税5%です。
また、上記の他に復興特別所得税がかかります。

 

10年前に5,000万円で購入した土地を7,000万円で売却した。仲介手数料は200万円であった。

7,000万円 － 5,000万円 － 200万円 = 1,800万円

1,800万円 × 20% = 360万円

税金は360万円になります。

 

 

短期譲渡所得の計算

譲渡所得が短期譲渡所得になる場合の税金は次のように計算します。

税金の額=短期譲渡所得×39%

税率39%の内訳は所得税30%、住民税9%です。
また、上記の他に復興特別所得税がかかります。

 

3年前に5,000万円で購入した土地を7,000万円で売却した。仲介手数料は200万円であった。

7,000万円 － 5,000万円 － 200万円 = 1,800万円

1,800万円 × 39% = 702万円

税金は702円になります。

 

 

おわりに

譲渡所得が長期(上記の例では税金360万円)になるか短期(上記の例では702万円)になるかで税金が大きく変わってくることになります。

 

港区や渋谷、新宿など東京23区で、会社を退職して起業をお考えの方や起業して日が浅い方がいらしたら、東京都港区にある当税理士法人にお声がけください。会計や節税だけでなく、ビジネスやファイナンスに強い公認会計士・税理士が、あなたの事業が持続的に成長するお手伝いをさせて頂きます。

最後まで読んで頂きましてありがとうございます。
税金や節税、起業などについて、皆様のお役に立てる情報があるかもしれませんので、よろしかったら情報の一覧もご覧ください。

東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤でした。

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今回は、土地や家を売ったときの譲渡所得の計算方法についてご説明したいと思います。

 

 

土地や家を売ったときは分離課税

土地や家などを売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得に対する税金と分けて計算します。

これを分離課税といいます。

 

対して、土地建物や株式などを除いた資産を売ったときの譲渡所得は、事業所得や給与所得などの所得と合算して税金を計算します。

これを総合課税といいます。

 

 

土地や家を売ったときの譲渡所得の計算

土地や家を売ったときの譲渡所得は、土地や家の売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

 

土地や家の譲渡所得 = 売却金額 －取得費 － 譲渡費用

 

取得費は、売却した土地や家の購入代金、購入に際して支払った手数料などの費用、購入後に支出した改良費や設備費の合計額になります。

家など建物の取得費については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。

土地や建物の取得費が不明の場合は、取得費が売却代金の5％よりも少ないときは、売却代金の5％を取得費とすることができます。

 

譲渡費用とは、土地や家を売るための費用です。
仲介手数料や売買契約書の印紙代、売るために借り主に支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などになります。

 

 

長期譲渡所得と短期譲渡所得

土地や家を売ったときの譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。

短期譲渡所得に比べて長期譲渡所得のほうが一般的に税金は安くなります。

• 長期譲渡所得は譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
• 短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

譲渡した日ではなく、譲渡した年の1月1日で判定するので注意して下さい。

 

 

おわりに

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今回は、離婚による財産分与で土地や家を渡した場合の税金についてご説明したいと思います。

 

 

財産を渡した人(財産分与した人)

夫婦が離婚したときに、相手の請求によって、一方の人が相手に財産を渡すことを離婚による財産分与といいます。

財産分与が現金や預金で行われた場合は、譲渡所得は課税されません。

 

しかし、財産分与が土地や家などで行われた場合は、財産を渡した人(分与した人)に譲渡所得の課税が行われることになります。

この場合、財産分与した時の土地や家などの時価が、譲渡所得の収入金額となります。
無償(もしくは低額)で譲渡した場合であっても時価で譲渡したものとみなされるので注意してください。

土地や家の時価から、土地や家の購入代金などの取得費(減価償却後)や譲渡費用を差し引いた残額が譲渡所得として、財産分与した人に税金がかかってきます。

 

 

財産を受取った人(財産分与された人)

財産を無償で受取った場合は、受取った人に贈与税が課税されるのが原則になりますが、財産分与によって無償で財産を受取った場合は、贈与税の対象にはなりません。

ただし、夫婦の事情を考慮しても多すぎる財産分与や、税金を免れるために行った離婚などの場合は、財産分与で受取った財産の全てに贈与税がかかります。

財産分与された人は、財産分与された日にその時の時価で土地や家を取得したことになります。
財産分与された人が、将来、財産分与を受けた土地や建物を売却する場合は、財産分与を受けた日を取得日として、長期譲渡になるか短期譲渡になるかを判定します。

 

 

おわりに

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今回は、譲渡所得の基本として、譲渡所得にかかる税金の申告期限についてご説明したいと思います。

 

 

譲渡所得の申告手続

土地や建物などの譲渡所得がある人は、確定申告書Bを用いて他の所得(給与所得や事業所得など)と一緒に確定申告をします。

 

 

譲渡所得の申告期限

譲渡所得にかかる税金の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告で行います。

 

その申告が還付申告(税金が戻ってくる申告)になる場合は、2月15日以前でも税金の申告を行うことができます。

例えば、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算や繰越控除の特例の適用を受ける場合は還付申告になる可能性があります。

 

譲渡した人が国外に行く場合

譲渡した人が日本から出国する場合は、原則として、出国の時までに確定申告する必要があります。

 

譲渡した人が亡くなった場合

譲渡した人が亡くなった場合は、その亡くなった人の相続人が、その相続開始のあったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に、被相続人(亡くなった人)の確定申告をする必要があります。

 

 

資産を譲渡した日

譲渡所得の申告期限は、資産を譲渡した日の属する年の翌年2月16日から3月15日になりますが、ここで言う｢資産を譲渡した日｣とは、原則として、売買など譲渡契約に基づいて｢資産を引き渡した日｣になります。

｢資産を引き渡した日｣ではなく、｢売買契約などの効力発生日｣に譲渡があったものとして確定申告することもできます。
一般的には契約締結日が契約の効力発生日になります。

 

 

おわりに

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今回は、譲渡所得の基本として、譲渡所得以外の所得になる資産の譲渡についてご説明したいと思います。

 

 

譲渡所得以外の所得

資産の譲渡によって得た所得は、原則として譲渡所得になります。

ただし、次のような資産の譲渡によって得た所得については、譲渡所得ではなく事業所得や雑所得、山林所得として課税されます。

 

譲渡所得や事業所得、雑所得、山林所得はいずれも所得税が課税されますが、どの所得に区分されるのかによって税金の計算方法が変わってくるので、正しく区分する必要があります。

 

• 事業所得者である個人事業主が、事業として商品、製品、半製品、仕掛品、原材料などの棚卸資産を譲渡した場合の所得は、事業所得となります。
• 不動産所得や山林所得、雑所得を生ずる業務を行っている者が、その業務に関して商品、製品、半製品、仕掛品、原材料などの棚卸資産に準ずる資産を譲渡した場合の所得は、雑所得となります。
• 使用可能期間が1年未満の減価償却資産、取得価額が10万円未満の減価償却資産、取得価額が20万円未満の一括償却資産を譲渡した場合の所得は、事業所得または雑所得となります。
• 山林を伐採して譲渡した場合や、立木のまま譲渡した場合の所得は、山林所得となります。
  ただし、山林を取得してから5年以内に伐採して譲渡した場合や、山林を取得してから5年以内に立木のまま譲渡した場合の所得は、事業所得または雑所得となります。
• 上記以外の資産を相当の期間にわたって、継続的に譲渡している場合の所得は、事業所得または雑所得となります。

 

 

おわりに

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