はじめに

こんにちは、東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤です。

港区や渋谷、新宿など東京23区のベンチャー企業や起業家様を支援している公認会計士･税理士が、資金調達について解説します。

今回は、資本性ローンという創業期に有用な融資制度を紹介したいと思います。

 

 

資本性ローンとは

資本性ローン(挑戦支援資本強化特例制度)とは、政府系の金融機関である日本政策金融公庫の融資制度のひとつで、創業・新事業展開・海外展開・事業再生などに取り組む法人や個人事業主の財務体質強化を図るために資金を供給することを目的とした融資制度です。

日本政策金融公庫では、国民生活事業と中小企業事業において資本性ローンを取り扱っていますが、以下では国民生活事業の資本性ローンを紹介します。

 

 

資本性ローンの特徴

資本性ローンの特徴は、その名の通り、ローン(借入金)ではありますが、自己資本に近い性質を持っているところにあります。

• 借入期間が5年1ヶ月～15年以内と長期である
• 返済方法は分割返済ではなく借入期限に一括返済である(利息は毎月払い)
• 融資限度額は4,000万円
• 借入利率は直近決算の利益率によって変動するが、マイナス(赤字)の場合は年利0.9%と非常に低い
• 無担保、無保証人である
• 資本性ローンによる借入金については、金融期間の審査において自己資本とみなされるため、他の民間金融機関からの融資も受けやすくなる

 

 

資本性ローンの最大のメリット

資本性ローンは、上記のような自己資本に近い性質を持っていますが、あくまでも借入金です。そのため、株主の持分比率は変化しません。出資に近い資金調達を行えるにもかかわらず、創業者など既存株主の持分比率が下がらないことが、資本性ローンの最大のメリットであるといえます。

融資条件は厳しめですが、チャレンジしてみる価値は十分あると思います。

融資条件など詳細は日本政策金融公庫のホームページを参照下さい。
挑戦支援資本強化特例制度（資本性ローン）

 

 

おわりに

港区や渋谷、新宿など東京23区で、起業をお考えの方や起業して日が浅い方がいらしたら、東京都港区にある当税理士法人にお声がけください。会計や節税だけでなく、ビジネスやファイナンスに強い公認会計士・税理士が、あなたの事業が持続的に成長するお手伝いをさせて頂きます。

最後まで読んで頂きましてありがとうございます。
税金や節税、起業などについて、皆様のお役に立てる情報があるかもしれませんので、よろしかったら情報の一覧もご覧ください。

東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤でした。

はじめに

こんにちは、東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤です。

港区や渋谷、新宿など東京23区のアパートやマンションなど不動産オーナー様のお手伝いをしている公認会計士･税理士が、不動産賃貸に関する税金や節税について解説します。

今回は、赤字の不動産所得を給料など他の所得と損益通算して節税する方法を説明したいと思います。

 

 

不動産所得の赤字

不動産所得の金額は、1月から12月の1年間における不動産賃貸収入などから必要経費を差し引いて計算します。

総収入金額(賃貸収入など) － 必要経費 = 不動産所得

賃貸収入などよりも必要経費が大きい場合は、不動産所得はマイナス(赤字)になってしまいます。

アパート･マンション経営を始めたばかりの時期においては、物件の減価償却費の負担が大きく、また、物件取得のための借入金の利子の支払いも多いことから、不動産所得が赤字になってしまうことは少なくありません。

しかし、この不動産所得の赤字は節税に利用することができるのです。

 

 

不動産所得の損益通算

計算の結果、不動産所得がマイナス(赤字)になってしまった場合は、そのマイナスを給料などの他の所得のプラス(黒字)から差し引くことができます。

所得税や住民税などは所得に税率をかけて計算されるため、所得が小さくなれば税金も少なくなります。

例えば、
給与所得が500万円で不動産所得が▲100万円であった場合、
500万円 － 100万円 = 400万円
100万円だけ所得が減るので、そこにかかっていた税金分だけ節税になります。

 

 

損益通算できない不動産所得の赤字

不動産所得の損失(赤字)について、(建物ではなく)土地を取得するための借入金の利子がある場合は、損益通算することができる金額に一定の制限がかかってしまうため注意してください。

不動産所得の赤字 ≦ 土地取得のための借入金利子
不動産所得の赤字は全額ないもとのとされて損益通算できません。

不動産所得の赤字 ＞ 土地取得のための借入金利子
不動産所得の赤字のうち、土地取得のための借入金利子分はなかったものとみなされます。
よって次の金額だけ他の所得と損益通算できることになります。
不動産所得の赤字－土地取得のための借入金利子

 

土地と建物を一括して借入金によって購入した場合、その借入金はまずは建物の購入に充てられて、残額が土地に充てられたとみなされます。

例えば、
賃貸用の一軒家を2,000万円(土地代1,000万円、建物代1,000万円)で購入
支払いの内訳は頭金500万円、借入金1,500万円
この場合は、次のように借入金を宛てたと考えることになります。
建物に借入金1,000万円
土地に借入金500万円、頭金500万円

 

また、別荘などのように生活に通常必要でない物件の貸付けに係る不動産所得の赤字についても損益通算することはできません。

 

 

おわりに

港区や渋谷、新宿など東京23区で、アパートやマンションのオーナーになって不動産賃貸経営を行おうとお考えの方がいらっしゃいましたら、東京都港区にある当税理士法人にお声がけください。会計や節税だけでなく、ビジネスやファイナンスに強い公認会計士・税理士が、あなたの事業が持続的に成長するお手伝いをさせて頂きます。

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はじめに

こんにちは、東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤です。

港区や渋谷、新宿など東京23区のアパートやマンションなど不動産オーナー様のお手伝いをしている公認会計士･税理士が、不動産賃貸に関する税金や節税について解説します。

今回は、アパート･マンションなどの賃貸物件を補修･改修した場合の経理処理について説明したいと思います。

 

 

補修改修費用の処理

アパートやマンションなど賃貸物件などの資産を修理･補修･改修した費用のうち、その物件の原状回復や維持管理のためのものは｢修繕費｣として、全額が支出した年の必要経費になります。

 

しかし、修理･補修･改修であっても物件の使用可能期間を延長させたり、物件の価値を増加させたりするものは、修繕費ではなく、新しい資産を取得したものとして｢資本的支出｣として処理しなければなりません。

次のような支出は原則として資本的支出になります。

• 建物の避難階段の取付けなど物理的に付け加えた部分の金額
• 用途変更のための模様替えなど改造･改装に直接要した金額

 

資本的支出は修繕費のように全額が支出した年の必要経費にはなりません。減価償却という手続きによって徐々に経費化されます。

修繕費と減価償却費では最終的に必要経費になる金額は変わりませんが、必要経費になるタイミングが異なってきます。修繕費が1年で必要経費になるのに対して、資本的支出の場合は数年間かけて必要経費になっていきます。

 

 

修繕費と資本的支出の区別

修繕費と資本的支出の区分は、修繕や改良、補修、改修、修理など工事の名目によるのではありません。
その工事が、維持管理や原状回復の修繕費になるのか、資産価値増加の資本的支出になるのか、実質的に判断することになります。

実質的に判断するといっても、判断基準が人それぞれ異なると税務署も困ってしまうので、下記のようなフローチャートによって、修繕費と資本的支出を判断することになります。

 

*7:3基準とは、継続して、｢その資産の前年末の取得価額の10％｣と｢修理･改修などの金額の30%｣を比較して少ない方の金額を修繕費として、残りを資本的支出にする経理方法です。

 

 

おわりに

修繕費と資本的支出の区別については誤りやすいところなので、改修工事などをお考えの場合は事前に税理士に相談してくださいね。

港区や渋谷、新宿など東京23区で、アパートやマンションのオーナーになって不動産賃貸経営を行おうとお考えの方がいらっしゃいましたら、東京都港区にある当税理士法人にお声がけください。会計や節税だけでなく、ビジネスやファイナンスに強い公認会計士・税理士が、あなたの事業が持続的に成長するお手伝いをさせて頂きます。

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今回は、アパート･マンション経営の経費のうち大きな金額になる減価償却費について説明したいと思います。

 

 

減価償却費とは

経費というと、その支払いがあった時に必要経費になるのが通常です。

 

しかし、不動産賃貸経営におけるアパートやマンションなどの建物、建物に附属する設備、自動車、機械などといった資産は、取得した時点ではその購入金額の全額が必要経費になりません。

このような資産は、一般的には時間の経過などに応じて徐々にその価値が減っていくと考えられます。このような資産を減価償却資産といいます。

減価償却資産の取得金額は、取得した時に全額必要経費になるのではなく、その減価償却資産を使用することができる期間にわたって分割して、減価償却費として必要経費になります。

この減価償却資産を使用できる期間として、法律で定められた法定耐用年数というものがあります。

減価償却とは、建物などの減価償却資産の取得金額を、一度にまとめて必要経費にするのではなく、一定の方法にしたがって各年分の必要経費として配分していく手続になります。

 

なお、土地や美術品、骨とう品などはその価格が需要と供給で上下することありますが、時間の経過によって一方的に価値が減っていくことはないので、減価償却資産ではありません。

 

 

償却方法

減価償却資産の償却方法には、定額法と定率法という2つの方法があります。

アパートやマンションなど建物の場合は定額法に限られていますが、その他の減価償却資産については、届け出を行うことでその種類ごとに好きな方法を選ぶことができます。

• 定額法とは、毎年の減価償却費の金額が一定になる方法です。
• 定率法とは、毎年の減価償却費の金額が、はじめは大きいですが、だんだんと小さくなっていく方法です。

定額法でも定率法でも減価償却費の合計金額は同じになりますが、減価償却費になるタイミングが異なってきます。

 

 

減価償却費の例

例えば、次の場合の減価償却費を計算してみます。

1月に鉄骨鉄筋コンクリート造の新築マンション1室を2,000万円で購入して賃貸をした。

建物の償却方法は定額法
鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅用建物の法定耐用年数は47年
法定耐用年数47年の定額法の償却率は0.022

2,000万円 ✕ 0.022 = 44万円

購入時に2,000万円が必要経費になるのではなく、毎年44万円が必要経費になります。

 

 

おわりに

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今回は、不動産所得を計算するための収入と経費について説明したいと思います。

 

 

不動産所得の計算

不動産所得は次のように計算します。

 

 

 

総収入金額

総収入金額(売上)には、アパート･マンションなどの物件を貸賃することによって得る家賃収入だけでなく、次のような収入も含まれます。

礼金や敷金、保証金などのうち返さなくてよいもの
(退去時など後日返す可能性があるものについては総収入金額には含まれません)

賃貸契約更新時の更新料、名義書換料、承諾料、頭金など名目は問わず返す必要がないもの

借り主から徴収する共益費(電気代、水道代、掃除代なども含まれます)

 

 

必要経費

必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、プライベートな支出と明確に区分できるものになります。

主な必要経費としては次のようなものがあります。

項目	内容
減価償却費	賃貸物件や自動車などの固定資産は購入時に全額が必要経費になるのではなく、減価償却という方法で使用期間に応じて分割して必要経費になります。
租税公課	賃貸物件にかかる固定資産税や登録免許税、不動産取得税などの税金(所得税や住民税などは必要経費になりません)
保険料	賃貸物件を対象にした火災保険料や地震保険料など
修繕費	賃貸物件を維持したり原状回復のための修繕にかかる費用
支払利息	賃貸物件を購入するための借入金にかかる利息の支払い(借入金の返済額は必要経費になりません)
水道光熱費	賃貸物件にかかる電気代や水道代など

その他、管理会社に支払う管理費や手数料なども必要経費になります。

 

 

おわりに

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